关于贺兰县房地产去库存的调研报告

为促进贺兰县房地产业健康发展，加大房地产调控，大力推进房地产“去库存”。本文重点通过对贺兰县房地产市场进行调研，在掌握房地产市场库存情况和去库存主要做法的基础上，分析去库存存在的主要问题及原因，进而提出对策措施，仅供参考。

一、房地产市场基本情况

2016年，全县在建房产面积240万平方米。商品房预售总面积55.99万平方米，其中住宅41.62万平方米，商业14.37万平方米。销售总面积78.83万平方米，销售总面积同比上涨9.97%，其中：住宅销售总面积73.48万平方米，同比上涨19.7%。商业及办公用房销售总面积5.35万平方米，同比下降48.1%。本地居民购房面积16.34万平方米，占总销售面积的22.2%，外地居民购房占77.8%。商品住宅库存面积156万平方米，商业53.27万平方米，住宅库存消化周期25.5个月，较上年减少10.5个月。

二、房地产去库存的主要做法

（一）严控住房用地规模。严格调控2016年度住房开发总量,切实抓好住房用地年度供应总量备案,合理控制年度土地供应规模，明确规定全县闲置住房用地面积超过已批准住房用地总面积10%以上的不再增加商品住房新增用地指标。同时，加大闲置土地清理力度，收回闲置土地442亩。

（二）政策引导购房消费。出台购房补贴政策，购买住房可享受每平方米180元的补助。2016年，受理购房补贴申请4456户，补贴面积49.58万平方米，政府补贴购房款8923.32万元，很大程度上调动了群众购房的积极性，拉动作用明显。

（三）缓缴相关开发规费。将房地产企业施工许可环节缴纳的人防结建费、墙改基金、散装费及城市基础设施配套费后置到竣工备案环节进行收缴，有效缓解了企业资金压力，在建房产开发、竣工速度明显加快。2016年1-6月份，全县房地产新开工项目缓缴规费9387万元。

（四）支持房企转型升级。积极鼓励房地产开发企业进行兼并重组、转型升级，允许有条件的房地产开发企业通过调整土地用途、规划条件，鼓励其将资金用于养老产业、文化产业等新兴产业项目的开发建设，促进房地产市场转型，有效消化存量房屋。宁夏三鑫房地产公司与浙江银泰集团进行洽谈，合作开发商业综合体、儿童乐园项目已取得实质性进展；京源房地产公司已与上海宁剑投资管理有限公司达成共建养老社区项目；实施宁浙电商创业园、电商物流园、科技创新中心等项目，采用租赁等方式盘活约8万平方米的商业房屋库存。

（五）购买保障房源化解库存。停止新建公共租赁住房,由政府从市场收购合适的新建商品住房、司法拍卖住房或存量住房作为公共租赁住房房源。2016年，实施棚户区改造提供保障房3864套，其中：直接货币化补偿405套，政府购买商品房安置3459套31万平方米。

三、存在的主要问题及原因分析

贺兰县房地产去库存压力依然较大，房屋库存量大的局面在短时间内很难得到彻底扭转，出现这种状况，既有历史的原因，也有现实的问题，归纳起来，主要有以下几个方面问题：

一是先前政府土地供应政策相对宽松。前几年，由于房地产市场发展良好，对于地方经济增长贡献较大，政府对于房地产业支持力度较大，土地供应相对宽松，一定程度上加速了房地产业的发展。

二是市场刚性需求不足。近两年，房地产市场趋于饱和，房价趋于稳定，投资性、投机性购房行为得到控制，新的购房群体正在培育，购房需求明显减少。

三是历史遗留问题未得到妥善解决。宁夏土木基业、盛荣等房地产开发有限公司开发的一品中堂、紫金水岸等项目，由于土地和资金等原因，造成至今无法竣工交付使用，潜在的房地产库存量较大，对全县房地产业的健康发展造成了负面影响。

四、对策与建议

（一）加快房地产用地调整利用。控制好住宅用地供应的规模、布局和节奏，灵活确定地块面积、组合不同用途和面积地块搭配供应。鼓励房地产企业通过调整土地用途、规划条件，引导未开发的房地产用地转型利用，用于国家支持的新兴产业、文化产业等项目的开发建设和投资。

（二）严格控制房地产用地供应。严格控制新增房地产建设用地，鼓励已取得房地产用地的企业调整土地用途，发展新兴产业或其他项目。控制房地产开发建设时序，已供应土地开发1/3面积以上且库存较大的可暂缓开发。

（三）扩大公租房保障范围。将在贺兰县有稳定就业的外来务工人员、农村进城就创业人员、新就业大学生纳入公租房保障范围。同时鼓励保障对象在市场自行购买或承租住房，全部实行货币化安置。政府将库存的商品房作为公租房房源进行回购，有效化解房产库存量。

（四）吸引外来人员购房。加快贺兰与银川市同城化发展步伐，继续举办房车节等活动，组织开发企业到周边市县区开展房屋推介活动，加大德胜商住区宣传力度，吸引县外人员到我县务工、经商、居住，积聚人气。同时，加大在教育、文化、医疗等基础设施方面的投入，大力营造宜居宜业的居住和就业创业环境，以良好的环境吸引人、留住人。

（五）发挥“双招双引”优势。按照“全域银川、差异发展”的思路，着力发展总部经济，加快引进山东如意科技集团总部，建设银川电商快递物流园及金融保险一条街，引导企业职工组团购房。加大招才引智力度，加快宁夏现代纺织产业示范园贺兰园区研发中心、贺兰县科创中心建设，引进人才促进产业发展。预计“十三五”期间，增加就业人口3万人左右，将消化库存约180万平方米。

（六）推进住房公积金制度改革。采取降低住房公积金利率、推进异地贷款、提高贷款额度、降低首付比例、延长贷款年限、放宽提取条件等措施，充分发挥住房公积金促进房地产“去库存”的作用。扩大住房公积金覆盖面，积极推进住房公积金向城镇稳定就业新市民覆盖。对在县城就业6个月以上，将有固定工作、住所、且经济收入稳定的农民工和个体工商户纳入住房公积金缴存范围，与城镇居民享受同等的住房公积金缴存和使用政策待遇。在企业打工的农民工可通过商业贷款购房，享受公积金贷款利率，差额部分由政府补贴商业银行。