买了离婚夫妻共有的房子过不了户，终止合同定金反被扣

2019-01-25 08:10来源： 华夏时讯 | 编辑：确牛

典型案例

孙某夫妻二人在城里开了个小饭馆，起早贪黑地辛苦了五年，终于攒了20多万元，夫妻看着存折上的数字，心里非常激动，二人想着在城市里买一套面积小点的房子，能有一个自己的家。于是孙某到处打听，四处看房，就想买一套小平米的二手房。孙某顾客听说后，告诉孙某自己朋友贾某刚离婚，手里有一套45平米的房子想出售。孙某立即向顾客要了贾某的电话，当即拨通了电话与并与贾某约定了次日下午五点看房。次日，贾某赶到后，三人一同来到房屋内，孙某二人看到房屋虽然不大，仅是一室一厅，但装修很漂亮，孙某二人对房子非常满意。孙某二人经过一番讨价还价，最后商定了售价为21万元，双方约定次日孙某先交付定金5000元，签订《房屋买卖合同》。

次日，孙某夫妻二人依约来到贾某处，贾某出示身份证、离婚证、房屋所有权证、国有土地使用证原件，孙某看到房屋所有权证上不仅有贾某的名字，还有其前妻的名字，但当时也没在意。贾某又将《房屋买卖合同》交给孙某查看，孙某看到合同中约定：孙某交付定金5000元，孙某中途结束，交易定金不退。孙某于一个星期后交付全额，贾某将权属证明交给孙某，并协助孙某办理产权变更手续。孙某签完合同后交付5000元定金。孙某拿着合同回家后反复琢磨，觉得房产证上有两个人名字，现在一个人签字，会不会影响过户？于是，孙某次日一大早就赶到房产登记部门进行咨询，工作人员表示离婚财产如果没有分割的，还是夫妻共有财产，仅男方一人出售是不允许的，不能办理产权变更手续。随后，孙某打电话询问贾某，并表示房子不要了，孙某强硬表示房子不买了定金也不会退给贾某，合同上也已经写明提前结束合同定金不退，孙某一想宁愿损失5000元，也不能买这所房子。

律师分析

我国《婚姻法》第三十九条规定，离婚时，夫妻的共同财产由双方协议处理。本案中，贾某与前妻仅离婚，并未分割夫妻共同财产——45平方米住房，也就是说该房产仍为共有财产。根据《最高人民法院关于贯彻执行（中华人民共和国民法通则）若干问题的意见（试行）》第八十九条的规定，贾某在未经共有人同意的情况下将二人共有的房屋出售给孙某的行为是无效的，贾某与孙某签订的《房屋买卖合同》也属于无效合同，根据《合同法》第五十八条规定，孙某有权利要求贾某返还5000元定金。

根据《城市房地产管理法》第三十八条规定，本案中所交易的房屋是贾某与前妻的夫妻共有财产，贾某与前妻离婚后一直未分割此房产，因此该房产在权属上是有瑕疵的，属于不能转让的房产，即使完成了交易也是无法办理过户手续的。

温馨提示

未经其他共有人书面同意的、权属有争议的房产，不得转让，共有人一方将房产出售的行为是无效的。买受方在购房时，一定要清楚房产的所有权问题是否都清晰，一旦购买了未经共有人同意的房产是不能办理过户手续的，作为无效合同买受方可以要求售卖方撤销合同，退还定金。

法律依据

《中华人民共和国城市房地产管理法》

第三十八条下列房地产，不得转让

………

（四）共有房地产，未经其他共有人书面同意的；

（五）权属有争议的

………

《中华人民共和国婚姻法》

第三十九条第一款离婚时，夫妻的共有财产由双方协议处理；协议不成时，由人民法院根据财产的具体情况，照顾子女和女方权益的原则判决。