在交房时没有验收，自以为出现质量问题可以退房并要求赔偿损失

典型案例

2009年，胡某的工厂净利润60余万元，胡某留出了20万元的周转资金，打算将剩余的钱在南康市买一套三居室，送给自己的妻子。他们最终选择了华都房地产有限公司开发的幸福苑小区，双方很快就签订了商品房买卖合同，合同约定房屋价格为27万元，合同签订后一个月内交付房屋钥匙，并办理登记手续。然而就在合同签订后没几天，胡某就到广州开商品订货会去了。一周后，妻子柳凤打电话和胡某说，幸福苑小区的物业通知验房取钥匙呢，自己一个人在家，还怀有身孕该怎么办？由于胡某在广州要呆一个多月的时间，无法回家，而且胡某认为领了钥匙就可以了，有什么好验房的呀，质检部门已经验收了，自己为何还要多此一举呢？再说即使出了质量问题，也不是自己想退就能退呀，因此，胡某告诉柳凤领了钥匙就行了。

一个月以后，胡某从广州回来就对该房屋进行了装修，不久，该房墙体竟出现多处裂缝，主卧室和书房的天花板坠落了大面积的水泥石灰砂浆，差点造成人身伤害。胡某找到华都公司要求退房，但是华都公司认为胡某所购买的是顶层，墙体出现裂缝是温差所致；而房屋天花板砂浆坠落，只能说明墙体抹面施工中存在一定的问题，不是房屋的主体结构存在质量问题；而且房屋已经通过了质检部门的检测，符合安全居住条件，公司可以予以修复，但不可能退房。此外，胡某在交付房屋时，故意没有进行房屋检查，没有尽到自己的注意义务，公司不该进行赔偿。胡某认为华都公司理亏，应当给自己退房，就将该公司告到了法院，要求退房并赔偿自己的损失。然而，法院经过审理查明，认为胡某没有尽到自己的注意义务，应当承担相应的不利后果。此时，胡某才追悔莫及，自己不但花高价买了个"破"房子，而且还白掏了诉讼费、案件代理费等，真是得不偿失。

律师分析

事实上，法院审理此案时的争议焦点就在于原告胡某所购买的房屋出现的质量问题，是否达到了可以与被告华都公司解除买卖合同及退房的地步。根据我国《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的相关规定可知，可以解除购房合同的情形有两种：一是房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的；二是因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的。由质检部门出具的建筑工程质量验收合格报告可知，本案不存在该法律规定的可以解除合同的第一种情形，那么，胡某是否可以引用第二种情形呢？也就是说，该房屋是否已经严重影响了正常居住使用呢？对此我国法律并没有具体的规定，实践中必须通过司法鉴定来进行综合评定，认定时可以从以下三个方面进行综合考量：一是依据其他法律明确哪些房屋质量问题不应解除合同；二是分析若房屋进行修复后是否可以消除威胁购房人人身、财产安全的危险，并未严重影响正常居住使用；三是对房屋质量进行鉴定，如确实存在严重质量缺陷，无法正常使用，严重干扰和影响了购房人的生活，可以解除合同和赔偿损失。 

从以上三方面进行综合分析判断，胡某的房屋出现的质量问题应属于《建筑法》第六十条第二款“建筑工程竣工时，屋顶、墙面不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复”规定的情形，但是由于胡某没有对房屋进行必要的检查验收，因此，其应当承担由此造成的不利后果，即原告胡某不能要求退房，只能要求被告承担修复责任。

温馨提示

针对本案中存在的购房陷阱，需要提醒购房者的是，在遇到自己购买的商品房有质量问题时，首先要了解相关的法律法规，明确当商品房出现怎样的质量问题才可以要求开发商退房，再以充分的理由素诉至法院，才会得到法院的支持，否则通过漫长的诉讼过程，最后也不一定能得到法院的支持。而购房者在购买商品房时，应当及时对其房屋质量进行必要的检验，比如看墙壁、验水电、验防水、验管道等，如果因自己没有履行注意义务，导致房屋出现质量瑕疵的，除法律有特别规定外，房地产商对此不再负有赔偿责任。

法律依据

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》

第十二条 因房屋主体结构质量不合格，不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经检验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予以支持。

第十三条第一款 因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。

《中华人民共和国建筑法》

第六十条 建筑物在合理使用寿命内，必须确保地基基础工程和主体结构的质量。

建筑工程竣工时，屋顶、墙体不得留有渗漏、开裂等质量缺陷；对已发现的质量缺陷，建筑施工企业应当修复。